Что такое гостевой дом с юридической точки зрения
Коротко
Гостевой дом — это тип средства размещения: индивидуальный жилой дом или его часть, комнаты в котором используют для предоставления услуг гостевого дома, то есть мест для временного проживания и связанного с этим обслуживания. Юридически это понятие появилось с 1 сентября 2025 года вместе с экспериментом по Федеральному закону от 07.06.2025 № 127-ФЗ, и статус гостевого дома дом получает только после внесения сведений о нём в единый реестр классифицированных средств размещения.
Откуда взялось понятие
До эксперимента предприниматели называли гостевыми домами самые разные объекты, но в законе такого термина не было. Федеральный закон от 07.06.2025 № 127-ФЗ ввёл определение и запустил эксперимент: он идёт с 1 сентября 2025 года по 31 декабря 2027 года и охватывает перечисленные в законе регионы и федеральную территорию «Сириус».
Эксперимент не создаёт новый вид недвижимости. Он позволяет использовать уже существующие индивидуальные жилые дома с характеристиками объекта индивидуального жилищного строительства: менять параметры дома и строить типовую гостиницу под видом ИЖС нельзя — об этом писал Росреестр в письме от 20.02.2026 № 14-00924/26.
Порядок классификации задаёт Положение, утверждённое постановлением Правительства от 30.08.2025 № 1345. В нём — требования к дому, комнатам и оснащению, ограничение по числу комнат и гостей и перечень сопутствующих услуг вроде смены белья и уборки.
Требования к дому и участку
- Вид разрешённого использования земельного участка под домом предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) или ведение садоводства. Участок должен относиться к землям населённых пунктов, а его вид разрешённого использования — предусматривать ИЖС, личное подсобное хозяйство на приусадебном участке или садоводство для собственных нужд. Садовый участок на землях сельскохозяйственного назначения этому требованию не соответствует.
- В отношении дома нет решения органов местного самоуправления или суда о сносе самовольной постройки либо о её приведении в соответствие с требованиями.
- Дом принадлежит на праве собственности физическому лицу, и право зарегистрировано в ЕГРН.
- Часть дома, которую сдают, имеет отдельный вход с земельного участка и доступ в помещения общего пользования.
- Дом соответствует требованиям Положения о классификации гостевых домов и дополнительным требованиям, которые вправе устанавливать регион или представительный орган федеральной территории «Сириус».
Кто может быть собственником гостевого дома
Собственник гостевого дома — физическое лицо, которое владеет домом или его частью и само предоставляет услуги гостевого дома. Зарегистрировать объект может только физлицо: оформить гостевой дом на ИП или управляющую компанию нельзя — так разъясняла Росаккредитация.
При этом предпринимательский статус у собственника быть может: человек вправе работать как индивидуальный предприниматель или как самозанятый. Для налоговой и статистики деятельность по услугам гостевого дома Минэкономразвития относит к группировке 55.20 «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» ОКВЭД 2 — это разъяснение ведомства, а конкретный код каждый выбирает сам по фактическому содержанию работы.
Самооценка и реестр
Классификация гостевого дома состоит из двух шагов. Сначала собственник сам оценивает, соответствует ли его дом требованиям к гостевому дому. Затем сведения о доме и документы, подтверждающие соответствие, вносят в реестр классифицированных средств размещения — на основании этой оценки и в порядке, который задаёт Положение о классификации.
Росаккредитация проверяет достоверность представленных документов и сведений в течение трёх рабочих дней, а затем в течение одного рабочего дня включает сведения в реестр. Из-за технических работ срок проверки может быть продлён на время таких работ, но не более чем на 30 дней.
В первоначальных регионах эксперимента с 1 января 2026 года услуги гостевого дома разрешены только при наличии записи в реестре. Для Адыгеи, Бурятии, Астраханской и Нижегородской областей этот запрет применяется с 1 января 2027 года. В регионах-участниках важен сам факт размещения гостей за плату и соответствие требованиям Положения: сколько лет бизнес работал до принятия закона, значения не имеет.
Что запрещено без записи в реестре
В большинстве регионов эксперимента закон запрещает предоставлять услуги гостевого дома без записи в реестре и размещать информацию о них без номера и ссылки на запись. В Адыгее, Бурятии, Астраханской и Нижегородской областях эти положения применяются к отношениям с 1 января 2027 года — это касается сайтов, сервисов бронирования и соцсетей.
Несоответствие дома требованиям закона, Положения о классификации или дополнительным требованиям региона — основание отказать во внесении сведений в реестр. То есть без записи в реестре сдавать дом посуточно как гостевой дом нельзя, а рекламировать такие услуги — тоже.
Налоги
Туристический налог платят организации и физические лица, оказывающие облагаемые услуги временного проживания, если налог введён на соответствующей территории. Отсутствие статуса ИП и применение НПД сами по себе от туристического налога не освобождают. Ставку и порядок уплаты смотрите в главе 33.1 Налогового кодекса и в решении вашего муниципалитета.
Кроме туристического налога у собственника возникают обычные налоги с деятельности: НДФЛ или налог по выбранному режиму, налог на имущество. Какой режим выгоден в вашем случае, зависит от дохода, числа работников и региона — это считают отдельно.
Частые вопросы
Гостевой дом и мини-гостиница — это одно и то же?
Нет. Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или его часть, где комнаты используют для временного проживания гостей, и статус он получает только через реестр классифицированных средств размещения. Гостиница — отдельный тип средства размещения со своими требованиями. Строить типовую гостиницу под видом объекта ИЖС, чтобы получить статус гостевого дома, нельзя.
Можно ли оформить гостевой дом на ИП или на управляющую компанию?
Нет. Зарегистрировать объект в реестре может только физическое лицо — собственник дома. Предпринимательский статус у этого человека может быть: он вправе работать как ИП или как самозанятый.
Сколько комнат и гостей допускает гостевой дом?
Положение о классификации гостевых домов допускает не более 15 комнат и не более 45 гостей, проживающих одновременно. Эти же цифры приводят в разъяснениях органы власти.
Что будет, если сдавать дом без записи в реестре?
В большинстве регионов эксперимента предоставлять услуги гостевого дома без записи в реестре запрещено. В Адыгее, Бурятии, Астраханской и Нижегородской областях это положение применяется к отношениям с 1 января 2027 года. Запрещено и размещать информацию о таких услугах без идентификационного номера и ссылки на запись в реестре.
Обязателен ли гостевой дом для всех, кто сдаёт жильё посуточно?
Эксперимент действует в перечисленных в законе регионах и на федеральной территории «Сириус». Если ваш объект в одном из них и вы размещаете гостей за плату, действуют требования закона и Положения о классификации. Вне регионов эксперимента правила другие — смотрите закон и разъяснения ведомств.
Какие налоги платит гостевой дом?
Туристический налог платит ИП или организация — владелец объекта из реестра, и только там, где налог введён муниципалитетом: об этом сообщила ФНС. Обязанность платить туристический налог может возникнуть и у физлица без статуса ИП: важны оказание облагаемых услуг и введение налога на соответствующей территории. Кроме того, собственник платит налоги со своей деятельности по выбранному режиму и налог на имущество.
Когда считаете, окупится ли гостевой дом
Чтобы видеть, что останется от выручки после налогов и расходов
Сдать дом гостям — половина дела. Вторая половина — понять, сколько остаётся после туристического налога, налогов по режиму, содержания дома и простоев, и хватит ли этого, чтобы вложенные деньги вернулись.
Я собираю финансовую модель, в которой видно, что будет с прибылью и деньгами при разном числе гостей и разной загрузке, ещё до того как вкладываться в ремонт и оснащение.