Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Договор считается заключённым, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). К ним относят предмет договора, условия, которые закон прямо называет существенными для этого вида договора, и всё, о чём одна из сторон заявила, что без этого подписывать не будет.

Для аренды здания или сооружения закон прямо называет два условия: объект и плату. Если их не согласовать, договор может быть признан незаключённым. При этом сторона, которая приняла исполнение или иным образом подтвердила действие договора, не всегда вправе ссылаться на его незаключённость.

Суды признают предмет согласованным, когда из договора можно точно понять, какой объект передан. Достаточно кадастрового номера и адреса, но надёжнее добавить площадь, этаж, номера помещений по техплану и назначение. Если в договоре написано «часть здания площадью 100 кв. м» без привязки к плану, предмет может быть признан несогласованным, а договор — незаключённым.

Помещение в здании арендуют по тем же правилам, что и здание целиком: судебная практика применяет к помещениям нормы об аренде зданий и сооружений. Поэтому и здесь нужны точные данные об объекте и согласованная плата.

Вместе с правом владения и пользования зданием арендатор получает право на земельный участок под ним, необходимый для использования (статья 652 ГК РФ). Если договор не говорит, какое именно право передаётся, арендатор получает право пользования участком на срок аренды здания. Если участок принадлежит не арендодателю, сдавать здание можно без согласия собственника участка, когда это не противоречит условиям пользования участком (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 654 ГК РФ прямо говорит: договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Если письменного соглашения о размере нет, договор считается незаключённым. Ссылаться на обычную цену, как в других договорах, нельзя.

Плату можно выразить суммой в месяц, ставкой за квадратный метр, долей от дохода или сочетанием этих способов. Важно, чтобы из текста можно было посчитать конкретную сумму. Формулировка «плата по договорённости» или «рыночная стоимость» размером не считается.

Изменение платы оформляют дополнительным соглашением. Если договор заключён на срок не менее года и зарегистрирован, соглашение об изменении размера платы тоже подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, статья 452 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключают в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ). Обмен письмами и оферта с акцептом здесь не подходят.

Договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Договор на меньший срок регистрировать не нужно, но и в этом случае письменная форма обязательна.

Передачу здания или сооружения оформляют передаточным актом или иным документом о передаче (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Уклонение одной стороны от подписания акта при фактической передаче объекта считается отказом от исполнения договора.