Существенные условия договора аренды

Пункт 1 статьи 432 ГК задаёт общее правило: договор заключён, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Дальше статья 606 описывает саму аренду — передача имущества во временное владение и пользование или только в пользование, — а статья 607 требует, чтобы в договоре были данные, позволяющие определённо установить передаваемое имущество.

Если этих данных нет, условие об объекте считается несогласованным, и договор не считается заключённым (пункт 3 статьи 607). Это не формальность: арендатор не сможет требовать передачи имущества по такому договору. Но если имущество уже передано и принято, ссылаться на незаключённость, как правило, нельзя (пункт 3 статьи 432), а за фактическое пользование всё равно платят.

Для аренды здания или сооружения пункт 1 статьи 654 добавляет второе обязательное условие — размер арендной платы. При его отсутствии договор тоже не считается заключённым, и здесь закон не разрешает ссылаться на «обычную» цену за похожее помещение.

Общее правило параграфа 1 главы 34 ГК не относит арендную плату к существенным условиям. Если размер не записан, действует пункт 3 статьи 424: платят столько, сколько обычно берут за похожее имущество в похожих обстоятельствах. Поэтому договор аренды оборудования или транспортного средства без цены заключён, но спор о сумме почти неизбежен.

Иначе для недвижимости. В договоре аренды здания, сооружения или помещения размер платы — обязательное условие по пункту 1 статьи 654. Включение в договор оценочной стоимости, норм амортизации и коэффициентов переоценки закон не требует: эти сведения к существенным условиям не относятся.

Плату можно назначить одной суммой за всё или отдельными частями — за пользование и за услуги. Второй вариант удобен, только если услуги реально оказываются и их можно подтвердить: иначе налоговая пересчитает всё в арендную плату.

Срок аренды существенным условием не является: пункт 2 статьи 610 разрешает заключить договор без него, и тогда он действует бессрочно, а каждая сторона может отказаться, предупредив за три месяца при аренде недвижимого имущества и за один месяц при аренде движимого, если договором не установлен другой срок. Для отдельных видов имущества срок становится признаком самого договора, и это стоит проверять по правилам о конкретном объекте.

Осторожно с формулировками вроде «до выполнения работ» или «до момента открытия»: суд может прочитать их по-разному и признать срок несогласованным, а договор — бессрочным. Если срок нужен, пишите конкретную дату или понятное событие с порядком его определения.

Третья группа — условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон. Заявить о них нужно до подписания: после подписания договора ссылаться на несогласованность такого условия уже нельзя. Требование должно быть разумным: условие, которое заведомо невыполнимо и заявлено только чтобы заблокировать сделку, суд может оценить по статье 10 ГК как недобросовестное поведение.