Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать
Коротко
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения — пункт 4 статьи 685 ГК РФ. Поднаниматель получает помещение в пользование на время, оставшееся от найма: договор поднайма заканчивается не позже, чем договор нанимателя с наймодателем.
Что говорит статья 685
Поднаём — это передача нанимателем с согласия наймодателя части или всего нанятого помещения в пользование другому человеку на срок (пункт 1 статьи 685 ГК РФ). Самостоятельного права пользования поднаниматель не получает, а перед наймодателем отвечает наниматель.
Отсюда и правило о сроке: поднаниматель стоит на месте нанимателя, и его право не может быть прочнее права нанимателя. Если договор найма заключён на год, поднаём на три года невозможен — в части, выходящей за год, он не действует.
Договор поднайма возмездный (пункт 3 статьи 685): поднаниматель платит нанимателю. И заключать его можно, только если соблюдается норма общей площади жилого помещения на одного человека (пункт 2).
Как считается срок поднайма
- Сначала смотрят на дату окончания договора найма — поднаём не может длиться дольше.
- Если стороны не написали в договоре поднайма срок, применяют правило о сроке: договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, при отсутствии срока считается заключённым на один год (пункт 3 статьи 77 ЖК РФ).
- Если договор найма заканчивается раньше этого года, поднаём всё равно заканчивается вместе с ним — из-за правила пункта 4 статьи 685.
- Передать в поднаём можно часть помещения: комнату или несколько комнат, а при временном выезде нанимателя — всё помещение.
- Всех, кто вселяется по договору поднайма, указывают в этом договоре.
Что происходит при досрочном прекращении найма
Пункт 5 статьи 685 ГК РФ прямо говорит: при досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается и договор поднайма. То же правило действует при расторжении договора социального найма.
Поднаниматель не может остаться в помещении против воли наймодателя, ссылаясь на свой срок поднайма: его право производно от права нанимателя. Спорить о досрочном окончании поднайма имеет смысл с нанимателем — по условиям их договора.
Поднаём и наём: где разница
| Договор найма | Договор поднайма | |
|---|---|---|
| Кто передаёт помещение | Наймодатель — собственник или управомоченное лицо | Наниматель, с согласия наймодателя |
| Предельный срок | Определяют стороны | Не больше срока найма |
| Право пользования | Самостоятельное | Право пользования по договору поднайма; самостоятельного права нет |
| Кто отвечает перед наймодателем | Наниматель | Наниматель |
| Преимущественное право на новый срок | Есть у нанимателя | Не распространяется |
| Судьба при прекращении найма | — | Прекращается одновременно с наймом |
Преимущественного права у поднанимателя нет
Пункт 6 статьи 685 ГК РФ исключает для поднайма правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. Наниматель, который добросовестно исполнял договор, вправе рассчитывать на новый договор найма; поднаниматель такого права лишён.
Поэтому окончание срока поднайма не обязывает нанимателя продлевать его. Продолжение возможно только по новому соглашению сторон и в пределах оставшегося срока найма.
Частые вопросы
Можно ли заключить поднаём на срок больше года, если наём заключён на пять лет?
Да, если срок поднайма не выходит за пять лет найма. Ограничение — не год, а дата окончания договора найма.
Что будет, если в договоре поднайма указан срок длиннее найма?
Договор действует в пределах срока найма. За этой границей поднаниматель права пользования не имеет, а при досрочном прекращении найма поднаём заканчивается вместе с ним по пункту 5 статьи 685 ГК РФ.
Нужно ли согласие наймодателя?
Да. По пункту 1 статьи 685 ГК РФ наниматель передаёт помещение в поднаём с согласия наймодателя.
Можно ли вселить поднанимателя без указания срока?
Можно. Тогда для поднайма помещения по договору социального найма действует правило пункта 3 статьи 77 ЖК РФ: без указания срока договор считается заключённым на один год, но не дольше найма.
Сохраняется ли поднаём, если наниматель выехал?
Сам по себе выезд нанимателя не всегда прекращает наём. Если договор найма досрочно прекращён, одновременно прекращается и поднаём (пункт 5 статьи 685 ГК РФ).
Проверка актуальности
Проверьте ответ на сегодняшний день
Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.
Бот проверки запускаем в ближайшие дни.
Договор поднайма — часть рутины, которую можно передать программе
Соберу ИИ-агента, который разберёт договоры и заявки
Договоры поднайма, заявки жильцов, сверка документов — всё это повторяется каждый месяц и съедает часы. Я собираю ИИ-агента под одну задачу: он разбирает договор, вытаскивает сроки и стороны, отвечает на типовые вопросы и передаёт данные в CRM или 1С.
Агента проверяю на сотне ваших настоящих документов, чтобы вы видели, как он работает на ваших случаях, а не на презентации. Это для компаний, где одна и та же операция с документами повторяется сотни раз в месяц.