Срок договора найма жилого помещения

Предел задаёт статья 683 Гражданского кодекса: договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Внутри этого предела стороны свободны — можно подписать договор на год, на три года, на пять лет или на несколько месяцев.

Правило одинаково для обеих разновидностей найма жилья. Коммерческий наём — это и есть обычный наём по главе 35 ГК РФ: собственник предоставляет жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Социальный наём отличается тем, что заключается без установления срока действия (части 1 и 2 статьи 60 ЖК РФ), но это уже про государственный и муниципальный жилищный фонд, а не про сдачу собственником своей квартиры.

Когда говорят «срок договора аренды жилого помещения», имеют в виду тот же наём: жилое помещение по статье 671 ГК РФ передаётся именно по договору найма. Юридическое лицо может получить жильё во владение и пользование по договору аренды или иному договору и использовать его только для проживания граждан. Пятилетний предел статьи 683 к такому договору автоматически не применяется.

Тогда договор считается заключённым на пять лет. Это прямо записано в пункте 1 статьи 683 ГК РФ: отсутствие срока в тексте не делает договор бессрочным и не превращает его в договор на неопределённый срок — закон подставляет максимальный срок сам.

Практический смысл такой подстановки в том, что стороны всё равно получают определённую дату окончания: пять лет считают от даты подписания. Дальше работает статья 684 — преимущественное право нанимателя на новый срок.

Договор, заключённый на срок до одного года, статья 683 называет краткосрочным наймом. К нему не применяются правила пункта 2 статьи 677 (о вселении граждан, постоянно проживающих с нанимателем), статей 680 (о временных жильцах), 684–686 (о преимущественном праве на новый срок, о поднайме и о замене нанимателя) и абзаца четвёртого пункта 2 статьи 687, если самим договором не предусмотрено иное.

Это значит, что при найме на несколько месяцев наниматель не получает автоматического права продлить договор на тех же условиях, не может без согласия наймодателя вселить поднанимателя и заменить себя другим жильцом. Если такие возможности нужны, их прописывают в договоре прямо — статья 683 разрешает сторонам договориться иначе.

Граница проходит ровно по году: договор на год — уже не краткосрочный, а договор на одиннадцать месяцев — ещё краткосрочный.

По истечении срока наниматель имеет преимущественное право заключить договор найма на новый срок (статья 684 ГК РФ). Наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока либо предложить нанимателю новый договор на тех же или иных условиях, либо предупредить об отказе от продления — и только в связи с решением не сдавать помещение внаём как минимум год.

Если наймодатель это правило нарушил, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Отказ от продления с последующей сдачей помещения другому лицу в течение года даёт нанимателю право требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.

Для краткосрочного найма эта механика не работает, если стороны не записали её в договоре.