Признаки договора аренды

Первый признак — передача вещи. В аренду идут земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих свойств при использовании (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). Потребляемые вещи в аренду не передают: их нельзя вернуть в том же виде.

Второй признак — временность. Вещь возвращается арендодателю, право собственности к арендатору не переходит. Третий — платность: пользование всегда за плату, иначе это уже безвозмездное пользование по главе 36 ГК РФ.

Четвёртый признак виден в структуре главы 34: общие нормы параграфа 1 применяются к отдельным видам аренды, если специальные параграфы не устанавливают иное (статья 625 ГК РФ). Поэтому прокат, лизинг, аренда зданий и транспортных средств — всё это аренда со своими особенностями.

Недвижимость — здания, сооружения, помещения, земельные участки — арендуется по тем же общим правилам, но с двумя добавками. Договор аренды здания или сооружения на срок не меньше года подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

Второй признак — передаточный акт. Передача здания или сооружения и его приёмка оформляются передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают обе стороны. Обязанность арендодателя передать объект считается исполненной после предоставления его во владение или пользование и подписания такого документа. Уклонение от подписания акта на согласованных условиях расценивается как отказ арендодателя передавать имущество или арендатора его принимать (статья 655 ГК РФ).

И ещё одно отличие от жилья: квартиру гражданину сдают по договору найма жилого помещения по главе 35 ГК РФ, а организации — по договору аренды (статья 671 ГК РФ).

Обязанность передать имущество арендатору возлагается на арендодателя — это сторона договора аренды, с которой начинается исполнение сделки. По статье 611 ГК РФ он предоставляет арендатору вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

Если арендодатель не передал вещь в срок, арендатор вправе истребовать её и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой. Когда вещь передана в состоянии, непригодном для использования по назначению, арендатор может потребовать либо устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Ответственный за недостатки — тоже арендодатель: он отвечает за них, даже если сам о них не знал при заключении договора. Освобождает его только оговорка в договоре о том, что имущество передаётся в конкретном состоянии, которое арендатор видел и проверил при заключении. Поэтому осмотр перед подписанием — не формальность, а способ зафиксировать состояние вещи.

У арендатора встречная обязанность — принять имущество. Если он уклоняется от приёмки, арендодатель вправе требовать принятия вещи и внесения арендной платы за время задержки, когда иное не предусмотрено законом или договором.

Общее правило — договор считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). Для аренды это значит: согласован объект, соблюдена форма, подписаны все экземпляры.

Подлежащий государственной регистрации договор аренды для третьих лиц считается заключённым с момента регистрации, если закон не устанавливает иное. Для самих сторон обязательства могут возникнуть до регистрации.

Передача вещи и заключение договора — разные события. Если имущество уже у арендатора, договор может считаться заключённым с момента передачи, но только когда стороны прямо договорились об этом. По умолчанию подписание и передача идут врозь: сначала договор, затем акт.