Предмет договора купли-продажи недвижимости

Продажа недвижимости идёт по правилам параграфа 7 главы 30 ГК РФ, а общие нормы о купле-продаже применяются к ней в части, которую специальные правила не меняют. Предметом могут быть земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места и другие прочно связанные с землёй вещи, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению.

Туда же попадают вещи, которые по природе недвижимыми не являются, но закон подчиняет их этому режиму: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации. Единый недвижимый комплекс — совокупность зданий и сооружений с одним назначением на одном участке или связанных физически и технологически — тоже продаётся как один объект по статье 133.1 ГК РФ.

Участки недр предметом такой сделки быть не могут: их продажа запрещена частью второй статьи 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-I. Предприятие продаётся по отдельным правилам параграфа 8 главы 30, и нормы о продаже недвижимости применяются к нему только в части, которую эти правила не затрагивают.

Достаточно связать три вещи: что продаётся, где это находится и какая у него площадь. Суды проверяют именно эту связку — наименование, адрес и площадь, — и кадастровый номер добавляют к ней как самый надёжный признак. Если объект ещё не поставлен на учёт, его описывают по данным технического или кадастрового учёта и по проектной документации, но так, чтобы из текста было ясно, о какой именно вещи договорились стороны.

Ошибка, которая дороже всего стоит: перепутать объекты в приложении к договору или оставить площадь из старой выписки, когда после перепланировки она изменилась. Тогда покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, а если объект описан неопределённо — признания договора незаключённым.

Переход права собственности регистрируется по пункту 1 статьи 551 ГК РФ в порядке Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Передача объекта покупателю до регистрации сама по себе не заменяет регистрацию: право переходит только с записью в ЕГРН.

Когда продаётся здание или сооружение, в договоре пишут сведения о земельном участке, на котором объект расположен. Статья 554 ГК РФ требует описать недвижимость так, чтобы её можно было определённо установить. Сведения об участке помогают проверить расположение здания и права, которые перейдут покупателю.

Право на участок переходит к покупателю вместе со зданием в том объёме, который был у продавца. Если участок принадлежит продавцу на праве собственности, он продаётся вместе со зданием; если участок в аренде — к покупателю переходит право аренды на тех же условиях. Проверить, что именно записано в ЕГРН по участку, стоит до подписания: от этого зависит, что покупатель получит вместе со стенами.