Существенные условия договора эскроу

Коротко

Существенные условия договора эскроу задаёт статья 926.1 Гражданского кодекса: договор трёхсторонний, в нём обязателен срок депонирования, а срок действия не может превышать пять лет. Без условий о сторонах, сроке и основаниях передачи имущества бенефициару эскроу не работает: агент не знает, кому и когда отдавать то, что ему передали.

Что закон прямо называет условием договора

По статье 926.1 ГК РФ договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом. Депонент передаёт имущество на депонирование, чтобы исполнить своё обязательство перед бенефициаром, а агент обеспечивает сохранность имущества и передаёт его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Второе прямо названное условие — срок депонирования имущества. Договор эскроу, заключённый на срок больше пяти лет или без указания срока, считается заключённым на пять лет. Это правило избавляет от спора о бессрочности: срок есть всегда, даже если его забыли написать.

Третье — основания передачи имущества бенефициару. Закон описывает их широко: совершение бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий, наступление установленного договором срока или события. Если основания в течение срока действия договора не возникли, агент обязан вернуть имущество депоненту.

Что прописать в договоре, чтобы он работал

Стороны и их роли: депонент, бенефициар, эскроу-агент; для агента — основание деятельности и порядок обособленного учёта.
Объект депонирования: движимая вещь, включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы, безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги.
Срок депонирования и дата окончания действия договора — не больше пяти лет с момента заключения.
Основания передачи имущества бенефициару: конкретные действия, срок или событие, которые агент может проверить.
Документы, которые бенефициар предъявляет агенту, и порядок их проверки по внешним признакам.
Размер и порядок уплаты вознаграждения агента, если договор не освобождает от него.
Порядок возврата имущества депоненту, если основания не возникли за срок действия договора.

Нотариальная форма и обособление имущества

Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, кроме случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг. Если объект — вещь или документ, без нотариуса договор не обходится.

Переданное агенту имущество обособляется от его собственного: отражается на отдельном балансе или ведётся обособленный учёт. Смешение имущества с другим имуществом того же рода не прекращает обязательства агента перед депонентом и бенефициаром. По общему правилу агент не вправе использовать депонированное имущество и распоряжаться им, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Пока имущество у агента, депонент им не распоряжается, если иное не предусмотрено договором. Это и есть смысл эскроу: бенефициар видит, что расчёт обеспечен, а депонент не теряет право на возврат, если сделка не состоится.

Что обязательно, а что стороны выбирают сами

Условие	Обязательно по закону	На усмотрение сторон
Стороны	Депонент, бенефициар, эскроу-агент	—
Срок депонирования	Да, и не больше 5 лет	Конкретная дата и способ отсчёта
Основания передачи	Да, в договоре	Какие именно действия, срок или событие
Форма	Нотариальная, кроме безналичных денег и бездокументарных бумаг	—
Проверка документов агентом	Нет, если договор не возлагает	Обязанность агента проверить наличие оснований
Вознаграждение агента	Нет, агент вправе требовать, если иное не предусмотрено	Размер, плательщик, порядок уплаты
Распоряжение имуществом депонентом	Запрещено, если иное не предусмотрено договором	Исключения
Взаимное эскроу	Нет	Договор, по которому депонируется имущество, передаваемое сторонами двустороннего договора друг другу

Частые вопросы

Можно ли заключить договор эскроу без срока?

Можно, но он будет считаться заключённым на пять лет. Закон требует, чтобы договор предусматривал срок депонирования, а договор без указания срока или на больший срок приравнивается к пятилетнему.

Нужен ли нотариус, если депонируются деньги на счёт?

Нет. Нотариальное удостоверение требуется во всех случаях, кроме депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг.

Что будет, если основание передачи так и не наступило?

Эскроу-агент обязан вернуть полученное имущество депоненту. Основания должны возникнуть в течение срока действия договора, иначе возврат идёт депоненту.

Обязан ли агент проверять документы бенефициара?

Если договор требует предъявления документов, подтверждающих основания, агент проверяет их по внешним признакам и при разумных сомнениях в достоверности воздерживается от передачи. Обязанность проверить само наличие оснований возникает, только если она записана в договоре.

Кто платит вознаграждение эскроу-агенту?

Агент вправе требовать вознаграждение, если договор не предусматривает иное. Обязательство депонента и бенефициара по его уплате солидарное, если договор не устанавливает другого. Зачесть депонированное имущество в счёт вознаграждения агент по общему правилу не может.

Проверка актуальности

Проверьте ответ на сегодняшний день

Нормы меняются каждый год, а ответы в интернете за ними не успевают. Чтобы вы опирались на действующий закон, мы настроили ИИ для проверки актуальности: он сверит эту справку с действующей редакцией законов и подскажет, что изменилось.

Договор с контрагентом — не место для догадок

Соберу ИИ-агента, который проверит договор до подписания

Перед подписанием эскроу или другого договора нужно сверить десятки пунктов: стороны, сроки, основания, ссылки на нормы. Я собираю ИИ-агента под эту задачу: он читает документ, сверяет пункты с вашими правилами и отмечает места, где условия не совпадают с шаблоном.

Агент подключается к CRM, 1С, почте и мессенджерам и проверяется на сотне ваших настоящих договоров. Это для компаний, где один и тот же разбор документов повторяется сотни раз в месяц.

Читать об услуге «ИИ-агенты под задачу компании»