Что такое рента
Коротко
Рента — это регулярные выплаты, которые человек получает за переданное имущество. По договору ренты получатель передаёт плательщику в собственность квартиру, дом, участок или другое имущество, а плательщик за это периодически платит ему деньги или содержит его в иной форме (пункт 1 статьи 583 Гражданского кодекса).
Рента это простыми словами
Проще всего представить обмен: у человека есть квартира, но нет денег на жизнь, а у другого есть деньги, но нужна квартира. Договор ренты позволяет обменять одно на другое не разово, а в рассрочку: плательщик получает имущество сразу и платит годами.
В сделке две стороны. Получатель ренты отдаёт имущество и получает выплаты, плательщик ренты получает имущество и платит. Договор обязательно удостоверяет нотариус. С 1 марта 2013 года отдельно регистрировать в Росреестре договор ренты на жилое помещение не нужно, но обременение на квартиру или дом вносится в реестр, и продать такое имущество без согласия получателя нельзя.
Какой бывает рента
- Постоянная рента — выплаты бессрочно, без привязки к жизни получателя. Договор действует, пока стороны его не расторгнут, и обязательство переходит по наследству.
- Пожизненная рента — выплаты до конца жизни получателя. Срок обязательства заканчивается со смертью получателя, и наследники на дальнейшие платежи права не имеют.
- Пожизненное содержание с иждивением — разновидность пожизненной ренты: плательщик не только платит деньги, но и обеспечивает человека жильём, питанием, уходом и одеждой. По закону стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения в регионе, где находится имущество; если в регионе такой величины нет, берут федеральную. Минимальный размер оплаты труда в этом расчёте не участвует.
Что получает плательщик ренты
Плательщик получает имущество в собственность сразу, но с обременением в пользу получателя. Распоряжаться им свободно нельзя: квартиру, переданную под ренту, не продать и не заложить без согласия получателя, а в договоре часто прямо запрещают отчуждение.
Если имущество передают бесплатно, ренту считают эквивалентом переданного, и к сделке применяют правила дарения, насколько они не противоречат сути ренты. Если по договору платят и разово при передаче, к этой части применяют правила купли-продажи. Даже бесплатная передача имущества под ренту не считается дарением: у плательщика остаются встречные обязательства по регулярным платежам.
Чем рента отличается от аренды и дарения
| Рента | Аренда | Дарение | |
|---|---|---|---|
| Кто собственник имущества | Плательщик ренты сразу | Арендодатель, арендатор только пользуется | Одаряемый сразу |
| Что платят | Регулярные выплаты за переданное имущество | Плату за пользование | Ничего |
| Срок | Бессрочно или до конца жизни получателя | По договору, обычно до года с продлением | Обязательства заканчиваются передачей |
| Можно ли вернуть имущество | Только через расторжение договора или выкуп | Арендатор возвращает по окончании срока | Нет |
Налоги при ренте
Выплаты по договору ренты — доход получателя, и с него платят НДФЛ в общем порядке. Получатель-физлицо платит сам или через плательщика, если тот выступает налоговым агентом. Если имущество передано бесплатно, это всё равно не дарение, и налоговая смотрит на встречные обязательства плательщика, а не на отсутствие первого взноса.
У плательщика свои налоги. При продаже имущества, полученного по ренте, важно, сколько лет им владели: срок владения считают с даты передачи имущества, а не с даты последнего платежа. Выкуп ренты у получателя — отдельный доход получателя, и правила освобождения от НДФЛ при выкупе устроены иначе, чем при обычной продаже.
Частые вопросы
Что такое рента простыми словами?
Это когда человек отдаёт квартиру или участок, а взамен получает регулярные выплаты — до конца жизни или бессрочно. Имущество сразу переходит к плательщику, но остаётся обременённым до исполнения обязательств.
Чем постоянная рента отличается от пожизненной?
Сроком. Постоянная действует бессрочно, и обязательство переходит к наследникам плательщика. Пожизненная заканчивается со смертью получателя, и наследники получателя дальнейших выплат не получают.
Можно ли расторгнуть договор ренты?
Да, по соглашению сторон или через суд. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа, а при существенном нарушении договора плательщиком — расторжения и возврата имущества. Условия выкупа и последствия расторжения смотрят в договоре и в главе 33 Гражданского кодекса.
Обязателен ли нотариус?
Да, договор ренты удостоверяет нотариус, иначе он недействителен. Обременение в пользу получателя вносят в Единый государственный реестр недвижимости.
Что будет с рентой, если плательщик умрёт?
Постоянная рента переходит к наследникам плательщика вместе с имуществом, и они продолжают платить. Пожизненная рента прекращается со смертью получателя, а если умер плательщик, обязательство переходит к его наследникам до конца жизни получателя.
Платят ли налог с ренты?
Да, выплаты по договору ренты — доход получателя, и с него платят НДФЛ. Освобождение от налога при выкупе ренты устроено отдельно и не равно освобождению при обычной продаже имущества.
Читать в журнале
Когда рента — это доход, который надо посчитать
Чтобы видеть, сколько принесёт имущество и когда окупятся вложения
Регулярные выплаты по ренте — это поток денег на годы вперёд, и он бывает выгоден или убыточен в зависимости от того, что с имуществом будет дальше.
Я собираю финансовую модель бизнеса, в которой видно, что станет с прибылью и деньгами при таком решении, ещё до подписания договора.