Что такое субаренда
Коротко
Субаренда — это передача арендованного имущества в пользование третьему лицу. Распоряжается объектом не его собственник, а арендатор, который взял имущество в аренду и с согласия владельца сдаёт его дальше. По договору перед собственником по-прежнему отвечает арендатор, а не конечный пользователь.
Кто участвует в сделке
В субаренде три стороны. Собственник (арендодатель) сдаёт имущество в аренду. Арендатор по основному договору становится субарендодателем: он передаёт это же имущество дальше. Субарендатор — конечный пользователь, который платит субарендодателю.
Ответственным перед собственником остаётся арендатор: если субарендатор испортит помещение или перестанет платить, разбираться с арендодателем будет арендатор, а не конечный пользователь.
Право арендатора сдавать имущество в субаренду закреплено пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса. К договору субаренды применяют правила об аренде, если закон или иные правовые акты не устанавливают другого.
Зачем нужно согласие собственника
По общему правилу сдать арендованное имущество в субаренду можно только с согласия арендодателя. Согласие дают в договоре аренды или отдельным письмом; без него сделка нарушает условия основного договора, и собственник вправе её оспорить.
Правило диспозитивное: в договоре аренды стороны могут прописать и другой порядок, в том числе прямой запрет на субаренду. Верховный Суд в обзоре практики № 2 за 2018 год подтвердил, что норма не запрещает установить соглашением иное.
Из общего правила есть исключения. По статье 638 Гражданского кодекса арендатор транспортного средства с экипажем вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное. А часть 6 статьи 71 Лесного кодекса прямо запрещает сдавать в субаренду лесные участки, взятые для заготовки древесины.
Какие бывают варианты
- Субаренда помещения — самый частый случай: арендатор сдаёт часть или всё помещение дальше, например когда места больше, чем нужно.
- Поднаём — то же самое для жилья: наниматель с согласия собственника передаёт квартиру или комнату другому человеку.
- Перенаём — арендатор передаёт другому лицу не пользование, а все свои права и обязанности по договору аренды. Согласие собственника нужно и здесь, но арендатор из сделки выходит.
- Сублизинг — передача в субаренду имущества, которое взято в лизинг. Здесь работают специальные нормы закона о лизинге, в том числе статья 8 и статья 22 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
На какой срок и на каких условиях
Договор субаренды не может быть заключён на срок больше, чем договор аренды. Если основной договор заканчивается, субаренда прекращается вместе с ним: продлевать её можно только после продления аренды.
Условия субаренды не должны выходить за рамки основного договора: нельзя сдать помещение под склад, если аренда разрешена только под офис, и нельзя назначить субарендатору больше прав, чем есть у арендатора.
Частые вопросы
Что такое субаренда простыми словами?
Это когда человек или компания берёт помещение, машину или оборудование в аренду и с согласия владельца сдаёт его дальше. Платит конечный пользователь, а перед собственником отвечает тот, кто взял имущество в аренду первым.
Чем субаренда отличается от аренды?
При обычной аренде имущество сдаёт собственник. При субаренде его сдаёт арендатор, а собственник в сделке не участвует, хотя его согласие нужно. Поэтому в субаренде три стороны, а в аренде две.
Нужно ли согласие собственника на субаренду?
Да, по общему правилу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса. Согласие можно прописать в договоре аренды или получить отдельно. В договоре можно и запретить субаренду — тогда сдавать имущество дальше нельзя.
Можно ли сдать в субаренду арендованную квартиру?
Можно, если собственник согласен. Для жилья такую сделку называют поднаём. Ограничение по сроку то же: поднаём не может быть дольше найма, а за состояние квартиры перед собственником отвечает наниматель.
Что будет, если сдать имущество без согласия?
Это нарушение основного договора аренды. Собственник вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а саму субаренду оспорить. Поэтому согласие лучше получить заранее и в письменном виде.
Кто платит за коммунальные услуги при субаренде помещения?
Тот, на кого это возложено договором субаренды. Чаще платит субарендатор, но перед ресурсоснабжающими организациями и собственником отвечает арендатор по основному договору, поэтому расходы между сторонами прописывают отдельно.
Когда считаете, окупится ли арендованная площадь
Чтобы понять, сколько приносит каждый арендованный метр
Аренда и субаренда — это постоянные платежи и доход, которые часто живут в отдельных таблицах и не сходятся с прибылью компании.
Я считаю юнит-экономику: сколько приносит каждый метр, товар или клиент после всех расходов, и видно, что окупается, а что тянет деньги.